Financer un bien immobilier via le mécanisme d'avance

01/05/2012
Saviez-vous que le taux d'intérêt de votre futur crédit logement n'est pas le point le plus important dans la négociation de votre projet ?

Votre engagement individuel de pension (EIP) peut devenir un véritable outil dans deux situations.

Saviez-vous que le taux d’intérêt de votre futur crédit logement n’est pas le point le plus important dans la négociation de votre projet ?

Votre engagement individuel de pension (EIP) peut devenir un véritable outil dans deux situations :

1.    recomposer (une partie de) votre capital emprunté
2.    financer un bien immobilier grâce au mécanisme d’avance.

Nous allons approfondir le deuxième point.

Avant d’aller plus loin, il est important de souligner l’importance de promouvoir votre assurance de groupe ou EIP par rapport à une augmentation salariale ou un versement de dividende. Plus votre réserve (la somme des montants investis dans votre assurance) est importante, plus il vous sera loisible de l’utiliser dans la réalisation de vos projets immobiliers.

Prenons un exemple.
Vous désirez vous octroyer (ou à votre employé) un bonus de 10.000€. Deux options s’offrent à vous : soit ce montant est versé en cash, soit il est injecté dans son assurance de groupe (*) ou votre EIP.
(*) Dans le cadre d’une assurance de groupe « salarié », il est possible de convertir un bonus salarial en plan de pension à condition de modifier préalablement la source du droit qui régit le régime salarial. Il n’est pas non plus possible de convertir en plan de pension, un bonus salarial qui est déjà dû.

Comparons les deux scenarii.

Versement d’un bonus de 10.000€
Coût brut employeur  : 13.500€
Salaire net : 4.042,20€
Ce montant placé pendant 20 ans avec un rendement net de 4% : 120.368,90€

Versement d’une prime de 10.000€
Coût brut employeur : 11.326,00€
Ce montant placé pendant 20 ans avec un rendement net de 4% moins taxations : 255.507,80€
 
Pour obtenir un capital équivalent à celui de l’assurance de groupe, notre employé doit trouver un placement qui lui garantit un rendement annuel de 11% sur son augmentation de salaire nette de 4.042,20€.

Comment utiliser aujourd’hui mes avantages de demain
Dans le cas où vous désirez acquérir, construire, transformer, restaurer ou rénover un bien immobilier se situant dans l’Espace Economique Européen.

Une solution : l’avance sur police.
L’avance minimale que vous pouvez prélever varie selon les compagnies d’assurance entre 60 et 75% de la valeur de rachat pratique.
Cette dernière correspond à 95% de la somme des primes capitalisées sur votre contrat.
Le montant minimum est en général de 2.500€.

Vous pouvez utiliser les fonds prélevés pour installer une nouvelle cuisine, aménager votre jardin ou faire placer des panneaux solaires, même s’il s’agit d’une seconde résidence à Cannes que vous mettez par exemple en location.
Le fait que vous soyez unique propriétaire, copropriétaire, simple usufruitier, emphytéote ou superficiaire est sans importance. Seule la nue-propriété est exclue.
Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire, un acte sous seing privé suffit.

Quelles sont les différentes formes d’options :

Avance avec paiement d’intérêts  


Il s’agit de l’avance traditionnelle. Dans cette formule vous payez chaque année un intérêt sur le montant de l’avance.
Le taux d’intérêt est fixé au moment du prélèvement et reste inchangé pendant toute la durée de l’avance.
Grâce au paiement des intérêts, vous continuerez à bénéficier sur la totalité de votre réserve, avance comprise, du rendement total de votre police.

Vous devrez débourser chaque année les intérêts jusqu’au terme du contrat : 4,50%/an (p.ex.) * avance
Dans les faits, cette avance ne coûtera que 0.5% puisque toute la réserve continuera à se capitaliser (à un taux moyen de 4% par exemple)

Avance avec capitalisation des intérêts


Le taux d’intérêt varie entre 0,5% et 1%
Cet intérêt est capitalisé chaque année et sera prélevé du capital au terme du contrat en même temps que l’avance.

Avance sans capitalisation des intérêts


Il existe une compagnie belge – de bonne signature, qui octroie une avance sans intérêt. Vous ne payez que des frais de gestion de 0,5% qui sont calculés sur le montant initial de l’avance. Les frais de gestion seront déduits en même temps que le montant de l’avance du capital que vous percevez à la pension.


Un point d’attention, cette avance doit être remboursée immédiatement si le bien concerné quitte votre patrimoine.

Pour faire le lien avec le début de notre texte
Transférer son bonus dans son EIP ou dans son assurance de groupe est fiscalement très intéressant.

Bien entendu, la matière est un peu plus complexe que présentée ici. Votre plan de pension est lié à un règlement qui admet ou non les avances.

 

N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour analyser votre situation.

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